Tekninen lautakunta
Esityslista 18.12.2025/Asianro 7

608/10.02.03/2016

Kaupunginhallitus 5.2.2018 § 28

Valmistelija ja esittelijä: kaupunginjohtaja Jan D. Oker-Blom, puh. 040 551

7551

Kaupunginjohtaja on ilmoittanut 26.1.2018 käyttävänsä otto-oikeuttaan koskien teknisen lautakunnan tässä asiassa tekemää päätöstä 25.1.2018. Korttelin 109 osan asemakaavan muutosehdotus oli nähtävillä

12.10.–10.11.2017. Tuolloin viranomaisilta pyydettiin lausuntoja (12 kpl) ja osallisilla oli mahdollisuus tehdä muistutuksia. Lausuntoja jätettiin yhteensä neljä ja muistutuksia neljä. Kooste palautteesta on liitteenä.

Muistutuksissa vastustettiin pääasiassa kolmikerroksisen kerrostalon rakentamista. Muistutuksista yksi oli 220 nimen lista, jossa allekirjoittajat vastustivat kahta kerrosta korkeamman rakennuksen rakentamista kaava-alueelle.

Kaava-alueelta laadittiin toukokuussa 2017 havainnekuva katujulkisivuista. Havainnekuvassa vertailtiin 2–4-kerroksisten rakennusten sijoittumista katukuvaan. Lisäksi tehtiin varjoanalyysi, jossa tutkittiin miten

2–4-kerroksiset rakennukset varjostavat eri vuodenaikoina.

Tontin 11 maankäyttövaihtoehtojen vertailusta on valmisteltu taulukko. Vaihtoehtoja on vertailtu taulukossa niin, että tyhjälle tontille rakennetaan joko kolmikerroksinen kerrostalo tai kaksikerroksinen pientalo. Taulukossa on vertailtu näiden kahden vaihtoehdon myönteisiä ja kielteisiä vaikutuksia rakennuksen kerrosluvun ja sijoittamisen, viihtyvyyden, ympäristön, katukuvan sekä liikenteen ja pysäköintiratkaisujen kannalta.

Teknisen lautakunnan tuli valita joko kerrostalo- tai pientalovaihtoehto jatkosuunnittelun pohjaksi. Tekninen lautakunta päätti, että tontille voidaan rakentaa kolmikerroksinen kerrostalo.

Kun huomioidaan harju, runsaslukuiset muistutukset ja etenkin rakennuksen rakennusneliömetrien epätasa-arvoinen jakautuminen alkuperäisen tontin kahden osan välille sekä mittava haitta ja olosuhteiden huononeminen, jonka kolme tai useampi kerrosta korkea rakennus aiheuttaisi naapurille Chiewitzinkatu 12:ssa, ei yli kaksikerroksisen talon rakentamista voi hyväksyä.

Liite nro 1.

Ehdotus  Kaupunginhallitus päättää valita korkeintaan kaksikerroksisen  pientalovaihtoehdon jatkosuunnittelun pohjaksi.

Päätös  Kaupunginjohtaja muutti päätösehdotuksensa kuulumaan:

”Kaupunginhallitus päättää esittää, että kaupunkisuunnitteluosasto ottaa asian uudelleen valmisteluun, jossa huomioidaan paremmin asiasta esitetyt muistutukset sekä neuvotellaan maankäyttösopimuksen laatimisesta.”

 Muutettu ehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.

 Päätös kaupunginjohtajan muutetun ehdotuksen mukaan.

_ _ _

TEKL 18.12.2025     

1119/10.02.03/2025  

Valmistelijat Kaavoitusarkkitehti Lotta Qvis, puh. 040 555 0455,

 Kaupunkisuunnittelupäällikkö Marko Luukkonen, puh. 0440 555 403

 Taustatieto

 Kaavamuutos pitää sisällään kiinteistöt 434-1-109-10 ja 434-3-109-11. Suunnittelualue sijaitsee keskustassa, on kooltaan noin 2 400 m² ja käsittää kaksi yksityisomisteista tonttia. Pohjoisessa alue rajautuu omakotitontille ja Loviisan Vesiliikelaitokselle (molemmille on kaavamerkintä Teollisuus-, liike- ja toimisto- sekä varastorakennusten korttelialue, joka ei aiheuta ympäristöhäiriöitä. Tontille saa sijoittaa kaksi asuntoa.), idässä Chiewitzinkadulle ja sekä lännessä että etelässä kerrostaloalueelle. Suunnittelualue on osittain rakennettu, mutta ei voimassa olevan asemakaavan mukaisesti, joka tuli voimaan 20.8.1975. Kaavamuutos on välttämätön, sillä voimassa olevassa asemakaavassa suunnittelualueelle on osoitettu määräävä rakennusala ja rakennusoikeus yhdelle kolmekerroksiselle kerrostalolle, jonka kerrosala on 1 600 k-m², ja sen autopaikoille. Kaavanmukaista tonttijakoa ei ole tehty, vaan alueella on voimassa aiemman asemakaavan mukaiset kaksi tonttia, joista toisella sijaitsee omakotitalo ja toinen on rakentamaton. Suunnittelualue sijaitsee pohjavesialueella ja laajalla alueella, jossa on muinaisjäännöksiä. Museoviraston 1.3.2017 antaman lausunnon (MV/318/05.02.00/2016) mukaan muinaisjäännöksen rakenteet on mahdollista poistaa riittävien jatkotutkimusten jälkeen.

  Asemakaavamuutos tuli vireille teknisen lautakunnan (TL) päätöksellä 29.9.2016 99 §.

 Kaavaehdotuksen nähtäville asettaminen käsiteltiin teknisessä lautakunnassa 28.9.2017 § 101. Nähtävilläoloaikana 12.10.–10.11.2017 saatiin 4 lausuntoa ja 4 muistutusta, joista yhdessä oli 220 allekirjoitusta. Muistutuksissa vastustettiin pääasiassa sitä, että tontille 11 olisi mahdollista rakentaa kolmikerroksisia rakennuksia. Toukokuussa 2017 esiteltiin havainnekuvia sekä varjokuvia 2–4-kerroksisista rakennuksista tontilla 11 ja vaikutusten arviointi niiden vaikutuksista viihtyvyyteen, ympäristöön, katukuvaan sekä liikenne- ja pysäköintiratkaisuihin. TL päätti 25.1.2018 § 8, että kaavoituksessa edettäisiin kolmen kerroksen ratkaisulla. Kaupunginjohtaja käytti 26.1.2018 otto-oikeuttaan teknisen lautakunnan päätökseen 25.1.2018 § 8 viitaten kolmikerroksisia rakennuksia vastustaviin muistutuksiin ja siihen, että kaavaratkaisu oli epätasa-arvoinen kaavan kiinteistöjen omistajien välillä. Kaupunginvaltuusto päätti 5.2.2018 § 28, että kaava palautetaan kaupunkisuunnitteluosastolle, jotta voidaan neuvotella maankäyttösopimuksista ja ottaa saapuneet muistutukset paremmin huomioon.

 Kaupungin ja asemakaava-alueen kiinteistönomistajien välillä järjestettiin neuvotteluja 5.10.2016. Silloin todettiin, että kiinteistöjen 434-1-109-10 ja 434-1-109-11 omistajien tavoitteet olivat ristiriidassa keskenään. Yhteisymmärrykseen kompromissiratkaisusta ei päästy myöhemmissä neuvotteluissa 22.5.2017, erillisissä asiakastapaamisissa 22.1.2024 ja 29.3.2024, vaihtoehtoisia kaavaratkaisuja koskevassa kirjeenvaihdossa tontin 10 omistajan kanssa vuoden 2024 aikana eikä uusissa asiakaskontakteissa molempien omistajien kanssa 28.10.2025. Kiinteistönomistajien tavoitteet ovat edelleen ristiriidassa keskenään.

 Kaavamuutoksen tarkoitus

 Asemakaavamuutoksen alkuperäinen tarkoitus oli tutkia, onko asemakaavaa mahdollistaa muuttaa siten, että se sallisi kaksiasuntoisen omakotitalon rakentamisen tontille 10 ja kerrostalon rakentamisen tontille 11. Myöhemmin tavoite on tarkentunut tontin 10 osalta sekä nykyisen omakotitaloasumisen mahdollistamiseen että nykyisessä asemakaavassa, jossa tontti on merkitty kerrostaloalueeksi, olevan rakennusoikeuden säilyttämiseen.

 Tavoitteena on mahdollistaa tyhjän tontin rakentuminen keskusta-alueella ja ratkaista olemassa olevia omakotitaloja koskeva rakennuskieltoasia. Sekä sovittaa yhteen eri asumismuodot vierekkäisillä tonteilla siten, etteivät ne häiritse toisiaan pysäköinnin, liikenteen, parvekkeiden näkymien tai muiden toimintojen osalta. Laadullisena tavoitteena on säilyttää ja vahvistaa Chiewitzinkadun kaupunkikuvallisia arvoja.

  Kaavoittajan perustelu valitulle kaavaratkaisulle

 Ottaen huomioon kaava-alueen keskeinen sijainti, lähiympäristön 3–5-kerroksiset kerrostalot kaavoittaja katsoi, että kaupunkikehityksen näkökulmasta on syytä suosia sellaista kaavaratkaisua, joka mahdollistaa kaavoitusalueen asuntotehokkaan käytön.

 Lähiympäristön rakennuskorkeuksien suurien erojen, suunnittelualueen pienen koon sekä topografian vuoksi saumaton siirtymä rakennustyyppien ja rakennuskorkeuksien välillä ei ollut mahdollinen. Aikaisemmassa kaavoituksesta saadussa palautteessa on toivottu, että vain kaksikerroksiset rakennukset sallittaisiin suunnittelualueella. Eri rakennusvaihtoehdoille tehdyissä alueleikkauksissa kaksikerroksinen vaihtoehto ei kuitenkaan tuottanut eheämpää katukuvaa, vaan muodosti terävän rajan lähellä oleviin kerrostaloihin. Asemakaavassa on neljäkerroksisten kerrostalojen rakentamiselle tarkoitetun rakennuspaikan kautta vedetty raja rakennustyyppien välille keskustasta pohjoiseen, jotta rakentamatonta, keskeisellä paikalla sijaitsevaa tonttia voitaisiin hyödyntää tehokkaasti. Jotta saataisiin eheämpi siirtymä, tulee kerrostalo rakentaa kiinni eteläiseen tontinrajaan jättäen tilaa sekä pelastustielle että istutetulle alueelle pohjoispuolella omakotitalon tontin vieressä. On katsottu, että keskeisellä paikalla sijaitsevan tontin tehokas käyttö on kaupunkikehitykselle edullisempaa, ilmastovaikutuksiltaan vähäisempää ja sopii paremmin Loviisan odotettuun väestökehitykseen kuin matalampi kaksikerroksinen rakennus, joka siirtäisi rakennustyyppien välistä rajaa etelämmäksi kohti keskustaa, mutta mahdollisuus puskurivyöhykkeelle talotyyppien välillä olisi huonompi. Kaavamuutos mahdollistaa sellaisen hissillisen kerrostalon rakentamisen keskusta-alueelle, joka on myös taloudellisesti toteutettavissa. Rakennustyyppi sopii yhteen ympäristön kerrostalojen kanssa, ja tehokkaasti rakennetut asuintontit keskusta-alueella vähentävät kaupungin päivittäistä ilmastojalanjälkeä.

 Asemakaavaehdotuksessa tontille 10 on pyritty saamaan mahdollisimman monipuolinen kaavaratkaisu. Kaavaratkaisu mahdollistaa nykyisen maankäytön omakotitalotonttina sekä säilyttää mahdollisuuden hyödyntää nykyistä 800 k-m2:n rakennusoikeutta, jota ei nykytilassa voi käyttää muuhun kuin yhdistettyjen liike- ja asuinkerrostalojen korttelialueeseen. Asuntojen määrään sidottu rakentamisen rajoitus on syntynyt, kun kaavoittaja ei katsonut keskeisellä tontilla olevaa 800 k-m2:n suuruista omakotitaloa puolustettavissa olevaksi kaupunkikehitykseksi.

 Verrattuna vallitsevaan asemakaavaan molemmat tontit kaavoitusalueella saavat kaavamuutoksen kautta paremmat mahdollisuudet kehittää kiinteistöjään ja hyödyntää rakennusoikeuksiaan.

 Kaavaehdotuksen kuvaus

 Kaavamuutoksella osoitetaan kerrostalojen korttelialue (AK) sekä pientalojen korttelialue (AP), joissa asuntojen määrä ratkaisee tonttien rakennusoikeuden ja kerrosten määrän. Suurin sallittu kerrosten lukumäärä AK-alueella on IV ja rakennusoikeus 1 100 k-m², kun taas AP-alueella suurin sallittu kerrosluku on II–III ja rakennusoikeus 450–800 k-m². Kolmas kerros ja korkeampi rakennusoikeus ovat käytettävissä, kun asuntoja on kolme tai enemmän. AP-aluetta on siten mahdollista käyttää omakotitalo-, paritalo- tai rivitalotonttina tai pienten huoneistotalojen tonttina. Koko tontin 10 ja 11 välisen rajan varrella on istutettava alue. Samalla alueella on isoin korkeusero tonttien välillä. Istutusalueen tehtävänä on vähentää näkyvyyttä, tasoittaa rinnettä, kaunistaa tonttien välistä raja-aluetta ja lieventää visuaalisesti siirtymää kerrostaloista pientaloihin. Tontin 10 sallittu rakennusala kattaa koko tontin istutettua aluetta lukuun ottamatta. Molempien tonttien rakennusten on sivuttava Chiewitzinkatua paremman katukuvan vuoksi, ja jotta tonttien piha-alue olisi yhtenäisempi. Istutettu alue ei kuulu tontin 11 rakennusalaan, joka on niin leveä, että istutetun alueen ja tontin 10 välille mahtuu pelastustie. Tällä tavalla tontin 11 rakennukset ohjataan mahdollisimman kauas tontista 10, ja säilytetään tietty joustavuus tontin 11 toteuttamisessa. Tontilla 11 rajoitetaan katon korkeutta ja kielletään ilmanvaihtokonehuoneen asentaminen katolle, jotta rakennuksen varjostusta tontille 10 voidaan hallita paremmin. Tontilla 11 on lisärajoituksia siitä, miten tontin 10 puoleiset parvekkeet saa toteuttaa. Syynä on näkyvyyden vähentäminen. Molemmille tonteille on osoitettava riittävän iso alue leikkimistä ja oleskelua varten. Rakennusoikeuteen ei lasketa porrashuoneiden 15 m2:ä ylittävää osaa eikä hissikuilua. Tämä on sen vuoksi, että parannettaisiin mahdollisuuksia viihtyisiin sisäänkäynteihin ja huoneistoratkaisuihin. Muutoin on olemassa päätöksiä, jotka turvaavat pohjaveden laadun ja kaupunkiympäristöä täydentävän rakennustavan.

 Lisääntynyt rakennusoikeus (300 k-m²) on alle 500 k-m², mikä arvioidaan vähäiseksi. Näin ollen kaavoituksen yhteydessä ei tehdä maankäyttösopimusta omistajien ja kaupungin välille.

 Liitteet:  

 Kaavakartta merkintöineen ja määräyksineen

 Kaavaselostus liitteineen

Esittelijä Tekninen johtaja Nina Aro

Ehdotus Tekninen lautakunta päättää asettaa kaavaehdotuksen nähtäville vähintään 30 päivän ajaksi ja pyytää siitä lausuntoja. Ennen nähtäville asettamista voidaan kaava-aineistoon tehdä pieniä täydennyksiä ja korjauksia.

Päätös  

Jakelu Kaupunkisuunnittelu/suunnitteluavustaja